広大な土地をお持ちのオーナー様には土地を分割して売却する方法についてご提案しております。

土地の分譲とは

そもそも広い土地というのは意外と売れにくいものです。

これは土地の価格を考える時に坪単価という概念で考えるため、例えば坪5万円のエリアで家1軒分にちょうどよい80坪の土地があった場合、400万円となり手頃な価格となりますが、300坪となった場合安直に坪単価で計算してしまうと1500万円となってしまい、とても一般のお客様が手を出せる金額ではなくなってしまうからです。

良く「このあたりの土地は坪5万円程度で取引されている」というお話を聞くと思われますが、この価値で取引される土地というのは

  • 家1件分の面積で
  • 正方形もしくは長方形の形に整えられており
  • 私道等により接道条件を満たしており
  • 土地の高さが道路と同程度に調整され
  • 既に水道管、下水管が接続され
  • 上物が全て除去され
  • 表面に草や石など外観を損ねる物がない

こういった「理想的な」土地を指します。
また、先ほどの坪5万円という価格を当社で「宅地価格」と呼んでおります。

現況が広大な農地であったり、荒地であったりする場合は宅地価格では誰も買い手が付かないため、以下の方法で売却する事になります。

  • そのままで安く売る
  • 工事をして宅地価格で売る

それぞれのメリットデメリットについて説明します。

そのままで売却する場合

広大な土地をそのまま売りたい場合、買い手が限られてきます。
当社のある中津市周辺では主に次のような買い手が想定されます。

  • 分譲を行う建築業者・不動産業者
  • テナントやコンビニ等店舗の事業者(場所が良ければ)
  • 工場や資材置き場、駐車場等の事業者

後者2つは非常に限られた状況でしか適用できませんが、比較的宅地価格に近い価格で売却が可能です。
(相手側が事業者の為、価格交渉が厳しくなる可能性もあります。)

分譲を行う業者に売却する場合、どうしても値段が安くなってしまいます。
これは先ほどの理想的土地に近づけるため工事を行わなくてはならず、加えて分譲地が売れるか否か分からない状況でリスクを考慮しなくてはならないからです。
当社が見てきた範囲では分譲業者が提示する価格は宅地価格の4分の1~3分の1程度であることが多いです。
このためオーナー様の希望価格と合わない場合があり、その場合は次の工事して売却する案を考えます。

工事して売却する場合

宅地にできる土地であり、家を建てる需要が見込めるエリアであれば、造成工事を行って数区画の宅地にして売却する事ができます。
工事では次のような費用が必要となります。

  • 土地を分割するための家屋調査士費用
  • 土地の高さを調整するための擁壁、盛土の費用
  • 私道を整備する費用
  • 水道管、下水管を埋設するための費用
  • 上物がある場合取り壊し費用
  • 農地の場合農地転用費用

乱暴な計算ですが、中津市であれば300坪の土地で3区画の分譲地をした場合、500万前後の費用が必要となります。(土地の状況によって金額は大幅に変動します)

工事費その他諸々が負担になりますが、工事して売却した場合は宅地価格で売却できるため最終的に残る金額は多めになります。